חיפוש

מה זה ״שוק של מוכרים״ ומהן ההשלכות לקונה הדירה המצוי בשוק הנדל״ן?

״שוק של מוכרים״ הוא מצב כלכלי המתרחש כאשר הביקוש עולה על ההיצע. תנאים אלו נותנים למוכרים מינוף על פני הקונים זאת משום שכאשר הביקוש גבוה מההיצע, השוק נאלץ להגיב. אותה תגובה במצב זה, היא לטובת המוכר. ״שוק של מוכרים״ בעולם הנדל״ן הוא כאשר היצע הדירות קטן ומנגד הביקוש לדירות הוא גדול. תגובת השוק באה לידי ביטוי בנסיקה של מחירי הנדל״ן, המהירות בה דירות ובתים המוצעים למכירה ימכרו תגבר ויכולת המיקוח וההשפעה של הקונה הופכת לקטנה משמעותית.


למה חשוב לדעת את זה אתם שואלים?

הבנת מצב נכונה של השוק על ידי הקונה, עשויה לשפר דרמטית את סיכוייו אל מול שאר הקונים בשוק ולמצב אותו בעמדה עליונה ביחס אליהם. זאת מהטעם הפשוט הבא - כאשר אדם נמצא במצב של קניית דירה או כל נכס נדל״ני אחר, ההבנה איך להתנהל נכון אל מול השוק ומול אותו מוכר ספציפי, יאפשרו לו להגיע מוכן להעברת הצעת רכישה על הדירה ולכניסה מהירה לתוך המשא ומתן ובכך יפחת הסיכוי לפספוסים ולביצוע טעויות אשר יעלו לרוכש באובדן הדירה הנכספת.


מה הוביל למגמה הנוכחית של זינוק בביקוש לנדל״ן?

למגמה הנוכחית של זינוק בביקוש לנדל״ן וכפועל יוצא לזינוק במחירי הנדל״ן, ישנן מספר סיבות אפשריות. כאשר לדעתנו פשוט מדובר בשילוב של כל הסיבות שלהלן.

  1. השנים 2021 - 2022 כאשר בתוכם חיה ובועטת מגפת הקורונה, הביאו איתם ביקושים עצומים לנדל״ן. בעקבות הסגרים והבידודים בזמן הקורונה החלה מגמה משמעותית של משפרי דיור שמצאו את עצמם מסוגרים בתוך דירה שלא תואמת את צרכיהם (מרפסת וחדר עבודה למשל) והחלו לחפש במהירות תחליף לדירה הקיימת.

  2. מגפת הקורונה פגעה בהיצע הדירות החדשות על ידי האטה בהתחלות הבנייה שהחלו ב- 2020 וכן בהתאמה גם בהשלמות הבנייה שנבעו גם כתוצאה ממחסור בכוח אדם. כמו כן, העליה המשמעותית שחלה בתשומות הבנייה בטח ובטח לא הועילה. כל אלה הובילו לכך שמחירי הדירות החדשות האמירו.

  3. הקפאות ושינויים כאלה ואחרים במסגרת תוכנית למשתכן הממשלתית במשך זמן ממושך לא הועילו בצינון השוק והמשבר רק החריף.

האם קיים סיכוי שמחירי הדירות יירדו ברעננה?

בכל הנוגע לשוק הדירות ברעננה, לא נראה שהמצב הולך להשתנות בקרוב. בטח שלא בכיוון שיוביל לירידה במחירי הדירות. בגזרת היצע הקרקעות נראה שאנחנו מגיעים לשלב מיצוי הנדל״ן בשכונת נווה זמר. שכונת 2012 מתקדמת יחסית בעצלתיים, ושכונת ״מול הפארק״ נראית כמו חלום רחוק באופק של 5 שנים קדימה במקרה הטוב, ולא נראה שמישהו ממהר להגביר שם את היצע הדירות, אולי להפך. תוסיפו לכך את העובדה כי עבודות התמ״א הנרחבות שמבוצעות בעיר מהוות כיבוי שריפת חורש בעזרת כוס מים. ולכן, לאור כל האמור וכמו שאנחנו רואים את הדברים כרגע, לא היינו ממליצים לשבת על הגדר בציפייה שהשוק יתקרר.


אז מה אפשר לעשות כדי לא לפספס את הרכבת?

לאלו שרוצים לעלות על הרכבת לפני שהיא יוצאת מהתחנה סופית ומחירי הדירות חוצים מחוזות בהן אף זוג צעיר לא יצליח לדרוך לעולם (לא כי עכשיו...), אנחנו מציעים 3 דברים:

  1. למקסם את המצב הקיים ולהבין איך נכון להתנהל בשוק הנוכחי. כדי לעזור לכם יצרנו את המאמר הבא עם כמה טיפים על איך נכון להתנהל בשוק של מוכרים.

  2. למהר ולקנות – כן כן, זה פשוט להגיד אבל זאת המציאות. הבררנות מהשטן במצב הזה. תסתכלו על זה כאל דירה אשר מהווה תחנה לעבר הדירה הבאה. כאשר אתם כבר בתוך המשחק ושוק הדיור עולה, אתם עולים ביחד איתו. כאשר אתם מחוץ למשחק – מחירי הכניסה לתוך השוק נהיים קשים מיום ליום ומגיעים למחוזות שחלקנו כבר לא נוכל להיכנס אליו כנראה.

  3. יש לכם כמה שנים להמתין? תקנו עכשיו קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה מתקדמים! זה לא נכון לגבי כל אזור, ואתם חייבים להקיף את עצמכם באנשי מקצוע שימליצו לכם על ההשקעה הנכונה וילוו אתכם מההתחלה ועד הסוף, אבל כך גובר הסיכוי שתזכו להגיע לדירה תוך כמה שנים ובעלויות מופחתת משמעותית (מי יודע, אולי אפילו תרוויחו מהמצב).

בהצלחה!

עו״ד אביחי כהן מנכ״ל ומייסד Real Estate MYA


139 צפיות0 תגובות