חיפוש

השקעות נדל"ן כגידור אינפלציה


מי שמחפש אלטרנטיבות השקעה ממניות ואג״ח בתקופה של אינפלציה גואה, עשוי לפנות לשוק הנדל״ן. אך עדיין אסטרטגיה זו טומנת בחובה סיכונים אל מול היתרונות. במאמר זה נפרט על כך בהרחבה.


photo of two euro bills .


שווקי המסחר המרכזיים גדלים בקצב מטורף בשנתיים האחרונות, החל ממניות ומטבעות קריפטוגרפיים ועד בתים בשוק הנדל״ן. כעת, עם עליית האינפלציה בשוק הישראלי, ודיבורים על העלאות ריבית מתוכננת מצד הבנק הפדרלי האמריקאי, המצוד אחר השקעות מקלט בטוח יוצא לדרך...


בהתחשב במתאם הנמוך יחסי שקיים בין נדל״ן לבין מניות ואג״ח, שוק הדירות מהווה גישה אחת להגנה מפני האינפלציה. לכן באופן טבעי, עניין המשקיעים בשוק הנדל״ן גואה - אפילו על רקע שוק סופר לוהט, היצע נמוך של בתים וריביות משכנתא שמאיימות לזחול כלפי מעלה בשנים הקרובות.


בחודשים האחרונים אנחנו מקבלים שאלות רבות בנושא, ולכן החלטנו לסכם את כל הנושא במאמר אחד ממצה שאמור לתת מענה לכל מי שתוהה כיצד האינפלציה המתחילה להרים ראש תשפיע על שוק הנדל״ן.


אנו סבורים כי רכישת נדל"ן - למרות שוק חם ותחרותי - היא הימור טוב, בהתחשב בכך שריביות המשכנתא עדיין נמוכות, אולם יש לקחת בחשבון כי שוק הנדל״ן הוא שוק מקומי, וצריך לבחון כל אזור לגופו. שורה תחתונה – הכל מסתכם בנסיבות ובאופק זמן ההשקעה של האדם ותמיד מומלץ להתייעץ עם מומחים בבחינת השקעות ספציפיות.

להלן מבט על כמה שאלות שמשקיעים - מקצועיים וחובבים כאחד – שוקלים בימים אלו, ומה אנחנו מציעים:


האם ישנה התאמה בין נדל"ן ואינפלציה?

במבט ראשון, נראה שהם לא כאלה. האינפלציה מבוססת על מחירי הצרכן, בעוד שהדיור מבוסס על מגמות דמוגרפיות, בנייה והיצע כולל.


אולם בטווח הארוך, האינפלציה והדיור נוטים לנוע באותו כיוון כתוצאה מהשכר והריביות. האינפלציה דוחפת לעתים קרובות את השכר, מה שבתורו מגדיל את תקציבי השכירות ורכישת הבתים. אינפלציה מופיעה לעתים קרובות גם בסביבות ריבית נמוכה - כמו בארה"ב ובחלקים מאירופה כיום - שבהן עלות ההלוואות זולה. מה שגם מגדיל בתורו את הביקוש לנכסים.



תנודות במחירים

כשהשכר תופס את האינפלציה, יש קשר ברור בין מחירי הדירות לאינפלציה. בממוצע, מחירי הדיור לאורך זמן ארוך מאוד, כמו 100 שנים לדוגמה, עמדו בקצב האינפלציה. אפילו עלו עליו ב-2 או 3 אחוזים בכלכלות מפותחות. לפיכך כשהאינפלציה מגיעה לשיאים, נדל״ן היא אפשרות השקעה אטרקטיבית ואלטרנטיבית לשוק המניות.


איך האינפלציה עשויה להשפיע עליך אם אתה מחפש למכור בית?

לפחות כרגע, עדיין מדובר על שוק של מוכרים. מספר הבתים הזמינים מצטמצם ומלחמות על כל דירה פנוייה מתקיימות, ואף ביתר שאת, בכמה מהשווקים החמים ביותר כמו בערי רעננה, כפר סבא והרצליה.


עליות בעלויות של חומרי בניין - עקב אינפלציה ובעיות מתמשכות בשרשרת האספקה ​​- עשויות להעלות את מחירי הדיור השנה, כאשר הקבלנים מגלגלים את העלויות לצרכנים.


סיכון נוסף הנובע מהאינפלציה הוא שכאשר המחירים של סחורות אחרות עולים - כמו מזון וגז – הדבר עלול להשאיר רוכשי בתים פוטנציאליים עם פחות כסף זמין להוציא על נדל"ן. עם זאת, לדעתנו הצרכנים יקצצו את ״השומן״ מהוצאות אחרות המהוות פנאי כמו נסיעות, ביגוד ובידור - מה שישאיר יותר מקום לצרכים כמו דיור.


האם עכשיו זה זמן טוב לקנות בית?

הכל תלוי בנסיבות אינדיבידואליות. בעוד שבעלות על בית יכולה לחסוך מכם את העלאות השכירות השנתיות הקיצוניות שחווינו השנה, גם מחירי הנכסים זינקו. לכן לדעתנו אם מדובר על רכישה לצורך הישארות לשנים ארוכות טווח, זה עדיין זמן סביר לרכישה עכשיו. אותו דבר אם מדובר בדירה ראשונה. אך אם מדובר בשיפור דיור שלא בהכרח מחוייב במציאות (כמו התרחבות המשפחה) אז לדעתנו שווה לחכות כמה שנים ולהשקיע בנתיים כסף פנוי באלטרנטיבות אחרות (הקיימות גם בשוק הנדל״ן עצמו, כמו קרקע חקלאית)..


ובכל זאת, אם המהלך נגרם מכורח, לא לדאוג. שיעורי המשכנתא, למרות שזוחלים למעלה לאט, עדיין נמוכים היסטורית. זה יתרון אדיר עבור אלה שקונים בית עכשיו. ואם אתם יכולים גם לנעול את שיעור הריבית הנמוך, זה בהחלט יכול להיות מועיל. ועם העלאות הריבית המתוכננות של הפדרל ריזרב, כמה שיותר מוקדם יותר טוב. אותו דבר לגבי כל בעלי בתים הנוכחיים המעוניינים למחזר את המשכנתא. ייתכן שהזמן הטוב ביותר עבר, אבל בהחלט השיעורים עדיין נמוכים מאוד יחסית.



a home kitchen with two person in it.


האם המגמות בארה"ב זהות לאלו באירופה?

עד כה, גם הבנק הפדרלי של ארה"ב וגם הבנק המרכזי של אירופה מתכננים העלאות ריבית כדי לרסן את המחירים המנופחים. בחודש שעבר, הבנק המרכזי של אנגליה העלה את ריבית הבסיס שלו ל-0.25% מ-0.1% ושיעור האינפלציה במדינה הגיע לשיא של 30 שנה ועומדים על 5.4%.


ובכל זאת, צמיחת האינפלציה איטית יותר באירופה, שם התמ"ג ירד בסביבות 8% בצרפת לעומת ירידה של 3% בארה"ב בשנת 2020. המחירים הממוצעים כתוצאה מכך עלו בקצב איטי יותר באירופה.


זה אומר שמציאת דרכים להתגונן מפני אינפלציה עדיין לא דחופות באירופה וישראל כמו שבארה"ב. ועדיין, מגמות שמתרחשות בארה״ב צריכות להוות נורה אדומה כלפי תהליכים שעלולים לדפוק גם על דלתי השווקים בישראל ובאירופה. .


האם להשקיע בנדל"ן מסחרי?

עליות הערך בנדל"ן מסחרי מתונות יותר מהדיור באופן כללי. חוזי שכירות בבנייני משרדים נוטים להיות ארוכים יותר מאשר בדיור, כלומר לדמי שכירות לוקח יותר זמן להתאים עצמם לאינפלציה, מה שיכול להוות חיסרון למשקיע נדל"ן. ובמהלך המגיפה, עליית העבודה מרחוק וקניות מקוונות הפכו את שטחי הקמעונאות והמשרדים לפחות מבוקשים.


.

46 צפיות0 תגובות