חיפוש
  • Ido Golan

דברים שכדאי שתדעו בעת רכישת קרקע חקלאית

עודכן: 28 בפבר׳

בתקופה בה מחירי הדירות בישראל ככלל ובאזור השרון בפרט, ממשיכים לזנק ומגיעים למספרים חסרי תקדים, רכישת זכויות בקרקעות חקלאיות הצפויות להיות מופשרות למגורים הפכה להיות אופציה מצוינת למשקיעים ולזוגות צעירים אשר רוצים להגיע לדירה בתוך מספר שנים בתנאי שוק הנדל"ן הישראלי.


להלן גרף המציג את עליית מחירי הדיור:



היכן טמון פוטנציאל ההשקעה של קרקע חקלאית?

פוטנציאל של קרקע חקלאית טמון בהתקרבות הקרקע אל ההפשרה המיוחלת. ככל שהקרקע נמצאת בשלב מתקדם יותר בדרך להפשרה התכנונית, כך ערכה עולה. זאת כמובן גם נגזרת של סיכון. ככל שאנחנו מתרחקים ממועמד המימוש, כך גובר הסיכון התיאורטי של תזמון הפשרת הקרקע והאם בכלל. יחד עם זאת, גם רוכש שיעדיף למכור את הקרקע בטרם ההפשרה צפוי להנות מרווחים נאים ככל וחלה התקדמות בדרך להפשרת הקרקע. לדוגמה: הפקדת תוכנית מפורטת, הסכמי שיתוף קיימים במתחם וכיו"ב.

אך כמובן השלבים הדרמטיים ביותר הם רגעי ההפשרה והתחלת הבנייה בפועל שבהם מחירי הקרקע מזנקים בצורה דרמטית.

רווח מעסקה יכול להגיע להפרש של עשרות אם לא מאות אחוזים לעומת רווחים מהשקעה בדירות קיימות.


היתרונות בהשקעה בקרקע חקלאית

ראשית בשונה מנכסי בנייה, קרקע חקלאית היא נכס מוחשי ללא בלאי שלא מתיישן ותמיד מוגדר בצורה מדויקת לבעליו.

שנית, בעלות בקרקע מעניקה תחושת ביטחון ויציבות, כמו גם האפשרות להשקעה עבור הדור הבא.

לבסוף קרקע הינה נכס לכל דבר וניתן להציע את הקרקע למכירה (בכל שלב בדרך ברווחים נאים)

אך בכדי לעשות זאת, יש להימנע מרכישת קרקע חקלאית ללא סיכויי הפשרה


אז מה חשוב לדעת כאשר שוקלים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה בישראל?


מיקום הקרקע

מיקומה הגאוגרפי של הקרקע, הינו אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית. לדוגמה: כאשר הקרקע ממוקמת בסמיכות לאתר ארכיאולוגי או שמורת טבע, סיכויי הפשרת יורדים מנגד כאשר הקרקע ממוקמת בסמיכות לאזורים מיושבים בצפיפות ועם מלאי קרקעות נמוך מסביב, סיכויי ההפשרה עולים משמעותית.


תוכנית מתאר מקומית

מיקום הגאוגרפי הינו פרמטר חשוב, אך אין להסתמך רק על פרמטר זה, על כן חשוב לברר כבר בשלב הראשון את תוכנית המתאר המקומית של הקרקע ואת ייעוד הקרקע לפיה. בשלב השני עליכם לבחון באיזה שלב משלבי ההתקדמות התכנונית מצויה הקרקע, האם קיימות התנגדויות, מה הצפי לשינוי ייעודה של הקרקע וכיו"ב. כלומר, קרקע חקלאית המצויה בשלבי תכנון ראשוניים, תימכר במחיר נמוך עקב רמות סיכון גבוהות יותר בשלב זה. כזכור, ככל שאנחנו רחוקים מההפשרה המחיר יורד והתשואה הפוטנציאלית עולה. ולהפך


תוכנית מתאר

בבחינת תוכנית המתאר הארצית 35, חולקו שטחי המדינה לחמישה מרקמים אפשריים בצבעים שונים - מרקם שמור ארצי (ירוק עם קוים), מרקם עירוני (מסגרת אדומה), מרקם כפרי (בז' מקווקו), מרקם חופי (מסגרת תכלת עם ריבועים קטנים באותו הצבע) ומרקם שמור משולב (מסגרת ירוקה עם ריבועים קטנים באותו הצבע). עליכם לוודא שהקרקע החקלאית מופיעה בתוכנית כמרקם עירוני


בעלים חוכרים וזכויות בקרקע חקלאית

בשלב זה עליכם לברר האם הקרקע החקלאית אותה אתם רוצים לרכוש נמצאת בבעלות המדינה או בבעלות פרטית. שכן, מרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאות כיום בידי רשות מקרקעי ישראל, ואלו מוחכרות לידי הרוכש. משמע, תמיד קיימת הסכנה שרשות מקרקעי ישראל תדרוש מכם בעתיד להשיב את זכויות הקרקע החקלאית לידיה.


בפסק דין אשר ניתן בבית המשפט המחוזי באר שבע נקבע כי במועד מימוש אופציה להארכת חוזה החכירה לדורות, מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל - רמ"י) אינו רשאי לחייב את החוכר, כתנאי לחתימת חוזה חכירה חדש, להוסיף תניה לפיה, ככל שישתנה ייעודם של המקרקעין המוחכרים, תשיבם החוכרת לממ"י, מבלי להעלות כל טענה ביחס לזכויותיה בהם. חברת הדרי החוף מס' 63 בע"מ נ. רשות פיתוח – ממ"י מקרקעי ישראל (ה"פ 6073/08)"


במקרה זה העובדה כי בחוזה החכירה המקורי אינו כלל הוראה לפיה הקרקע תוחזר לרמ"י במקרה של שינוי יעוד, מלמד כי לא סביר שחברה תחתום על חוזה שיאפשר נישולה לעת מימוש אופציית הארכתו ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע.


ולכן במידה ורוכשים קרקע חקלאית בבעלות רשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הסכם החכירה.


עלויות פיתוח נוספות לקרקע חקלאית

פרט למחיר רכישת הקרקע, כאשר יגיע הרגע הרצוי, יהיה עליכם לשאת בעלויות נוספות כגון היטל השבחה, אשר מהווה מחצית משיעור עליית ערך הקרקע החקלאית בעת הפשרתה לצרכי מגורים.


לסיכום רכישת קרקע חקלאית הינה אפיק השקעה כדאי לבעלי הון עצמי מצומצם שרוצים להגיע לדירה במחיר שפוי.



***אין באמור במאמר / סקירה זו כדי להוות ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא האמור לעיל מהווה סקירה ו/או תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים המובאים בו. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. כל פעולה שתיעשה על פי האמור לעיל הינה על אחריות המשתמש בלבד והכותב אינו אחראי בשום צורה לתוצאות השימוש בו***


#תיווך ברעננה

#נדל"ן ברעננה

#קרקע חקלאית

#משרד תיווך ברעננה



26 צפיות0 תגובות